Der Fall
Die Kläger, Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, waren nach der Teilungserklärung von Hausgeld- und Instandhaltungsbeiträgen befreit, solange der Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen noch ausstand. Trotz des fehlenden Anschlusses beschloss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im Juni 2021, die Kosten auf alle Eigentümer umzulegen. Im Juli 2022 wurden aufgrund dieses Beschlusses Vorauszahlungen und eine Sonderumlage beschlossen. Die Kläger erhoben daraufhin Klage wegen fehlerhafter Kostenverteilung.
Nichtigkeit versus Anfechtbarkeit
Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die Unterscheidung zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen von entscheidender Bedeutung. Nichtige Beschlüsse verletzen die unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer, etwa die Zweckbestimmung des Sondereigentums. Solche Eingriffe in „Mehrheitsrechte“ bedürfen der Zustimmung der Betroffenen und führen zur Ungültigkeit des Beschlusses. Bei Änderungen der Kostenverteilung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung verhält es sich anders. Unter anderem hatte der BGH in seinem Urteil vom 22. März 2024 (V ZR 81/23) klargestellt, dass solche Beschlüsse lediglich einer Anfechtungsklage unterliegen. Selbst bestehende Kostenprivilegien können demnach durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden, ohne dass es auf einen individuellen Vorteil der Belasteten ankommt. Der Senat betont in seiner aktuellen Entscheidung, dass das Gesetz eine Änderung einer vereinbarten Kostenregelung durch Beschluss zulässt und bisher vereinbarte Privilegien auch gegen den Willen der Vorzugsberechtigten durch Beschluss entzogen werden können.
Er stellt klar, dass die Anfechtungsfrist für den ursprünglichen Kostenverteilungsbeschluss vom Juni 2021 bereits abgelaufen war. Daher waren die darauf aufbauenden Beschlüsse aus dem Jahr 2022 rechtmäßig. Das Urteil stellt fest, dass ein Kostenverteilungsschlüssel, der auf einem bereits bestandskräftigen Beschluss beruht, die Zuständigkeit für spätere Beschlüsse nicht berührt.
Praktische Auswirkungen
Das Urteil stärkt den Gestaltungsspielraum von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Anpassung von Kostenverteilungen, solange diese ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Zudem unterstreicht es die Bedeutung der Anfechtungsfrist: Versäumt ein Wohnungseigentümer diese, bleibt der Beschluss wirksam, auch wenn er fehlerhaft ist. Mit der WEG-Novelle wurden klare Regelungen geschaffen, die eine nachträgliche Anfechtung bestandskräftiger Beschlüsse ausschließen und die Rechtssicherheit erhöhen.
Luisa Peitz
Referentin Recht
