Es gibt zahlreiche Gründe, ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umzuwandeln – etwa die Aufteilung im Erbfall oder ein Teilverkauf für die Finanzierung eines größeren Vorhabens. Doch immer öfter versuchen Länder und Gemeinden, dies durch Erhaltungsverordnungen und -satzungen zu verhindern.
Ist die Aufstellung einer solchen Verordnung oder Satzung einmal beschlossen, dann ist es zu spät. Der Eigentümer hat dann keine Chance mehr, die ihm als Teil des Eigentumsrechts eigentlich zustehende Umwandlung ohne Genehmigung der zuständigen Behörde zu erreichen. Diese kann sogar die Rücknahme von dennoch im Grundbuch vollzogenen Teilungen verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. Dezember 2024 (V ZR 277/23) entschieden.
Der Fall
Das Land Berlin beschloss für bestimmte Stadtgebiete die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung. Ein Eigentümer, dessen Mehrfamilienhaus in einem dieser Stadtgebiete lag, wollte seine Immobilie noch schnell vor dem Inkrafttreten der Verordnung aufteilen. Das zuständige Bezirksamt untersagte ihm aber vorläufig die Umwandlung – mit Blick auf die sich in der Vorbereitung befindliche Verordnung. Das wollte der Eigentümer nicht akzeptieren und beantragte nach der notwendigen notariellen Abwicklung die entsprechende Anlegung von Wohn- und Teileigentumsgrundbüchern beim Grundbuchamt. Dieses wurde zunächst nicht aktiv. Erst als die Verordnung in Kraft trat und das Bezirksamt deshalb die nun einer Rechtsgrundlage entbehrende Unterlassungsverfügung aufhob, vollzog das Amt die Teilung im Grundbuch. Das Land Berlin verlangte nun von dem Eigentümer, dass er gegenüber dem Grundbuchamt die Schließung der entsprechenden Wohnungs- und Teileigentumsbücher beantrage und somit die Teilung rückgängig mache. Der Eigentümer verweigerte dies, worauf ihn das Land verklagte.
Keine Schutzlücke
Die BGH-Richter gaben dem Land Berlin Recht. Auch wenn die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher durch das Grundbuchamt ordnungsgemäß erfolgt war, war die Teilung aufgrund der vorläufigen Untersagung gegenüber dem Land relativ unwirksam. Es konnte daher die Rückabwicklung verlangen. Denn das Baugesetzbuch sieht entsprechende vorläufige Untersagungen explizit vor, um die Erhaltungsziele auch in der Aufstellungsphase zu sichern. Die Aufteilung ist zwar erst erfolgt, nachdem die Erhaltungssatzung in Kraft getreten ist und somit die vorläufige Untersagung widerrufen werden musste. Dennoch entfaltet die Untersagung weiterhin eine relative Unwirksamkeit, da ansonsten eine Lücke im Schutz der Erhaltungsziele entstehen würde. Das sei aber vom Gesetzgeber nicht gewollt und widerspreche dem Sinn der Erhaltungsverordnungen.
